2. 负荷开关接触器、继电器触点无烧蚀、 放电、发黑等现象;动作可靠，各接线端子、接线头及螺丝无松动、损坏。

  6. 房屋及供配电系统设备、设施接地电阻4欧。工程维保员《强电巡检记录表》

  2. 按照《配电房运行记录》、《高压室运行记录表》内容作好相关记录。工程维保员《高压室运行记录》《配电房运行记录》

  物业设备设施最重要的包含空调设备设施、消防设施设施、消防中控室、配电室及电梯设备设施的日常运行管理及维护物业检修。

  中央空调系统是指为经营场馆、办公区域的室内提供冷热空气调节的设备及相关辅助运行的设施，进而达到为经营者和消费的人创造一个良好、舒适的工作和购物环境。

  1、为经营场馆的经营活动创造清洁、舒适的环境。具体工作标准：夏季制冷期室内温度不高于28O℃ ，冬季供暖时不低于1 6O℃。

  2、保障各终端设备的正常运行。具体工作标准：营业活动场所的风机盘管无噪音，夏季制冷时无冷凝水滴漏，如出现以上情况要及时维修。

  3、节能降耗，在保障经营场所的温度要求下，减少能源的消耗。具体工作标准：对各经营场馆的温度每天巡视不少于二次，并做好记录，在不同的气象条件下随时调整中央空调机组的运作时的状态及各终端设备的运作时的状态，对冷却水的进口温度随时观察和调整，使其温度控制在30 ℃ 左右，保持最佳工况。

  4、使中央空调机组运行在最佳状态，延长机组工作寿命。具体工作标准：做好机组的运行记录和操作员交接记录，每二小时记录一次。对照不同时期澳化锉机组的浓溶液温度、稀溶液温度、真空度、冷却水的出口温差、冷冻水的进出口温度及机组的异常噪音，要能及时的发现问题，将设备的故障解决在初始阶段。

  澳化锉制冷机制冷量的大小，制冷机常规使用的寿命的长短，澳化锉溶液质量的变化，主机内部金属材料的腐蚀快慢等，无不与制冷机的真空度有密切关系。因此，保持制冷机的线)应强化抽真空制度。根据真实的情况，适时抽取真空(从真空泵保养出发，每天运行一下也是必要的)。

  (2)防止制冷机泄露。可用两种方法确定机组气密度好坏：一是每天由操作人员记录抽真空前、抽真空后的真空度，把相隔一天的两组数据来进行对比，如果第二天抽真空前的真空度与前一天抽真空后的真空度相差很明显，则可以初步确定机组气密性差(注意：抽真空前应记录好当天的大气压，再计算出真空度，做比较时也应考虑当天的大气压)：二是由机械真空泵抽气对制冷量的影响来判定，若抽气后机组制冷量升高，停止后降低，反复数次后可定性确认机组气密性差，须进行检漏。还有的机组装有自动抽气装置，对这类机组可检查自动抽气装置每周投入运行的次数，如超过一般范围，则应对机组进行检漏。采用这样的形式判断机组气密性好坏，重点是加强运行管理，记录每次抽气开始和结束时间，以及总的抽气次数以利于分析。

  溶液管理的主要内容有碱度、缓蚀剂和表面活性剂的管理。澳化锉溶液出厂前PH 值一般调整在g 一10 . 5 的范围内，机组运行后，溶液的碱度会随运行时间的增长而增大，机组的气密性越差，碱度的增大越快，碱度增大大高就会引起碱性腐蚀。机组每年开始投入运行前，应用万能阳试纸测试其碱度，如碱度过高，可用氢澳酸(日BR )调整，过低则可用氢氧化锉(LIOH )调整。一直调到与试样记录的阳值相同为止(注意：应请专业维修保养技术人员配合完成)。

  保障空调水系统的各种水泵运行在正常状态。具体工作标准：在水泵运行期间，每四小时对水泵的运作情况做一次记录，主要内容有：水泵电机的电流是否在额定电流以内，三相电流是否平衡，水泵的出口压力应保持固定值，水泵无噪音和水封处无漏水等。对不正常的情况应能及时有效地发现，尽快解决。在一般的情况下，每年在机组转换工作状态时至少对水泵进行一次检修和维护。

  加强了溶液的管理及机组气密性的保持，并不能够确保机组不受腐蚀，而只是减缓机组腐蚀的程度，腐蚀仍在发生，铁锈等沉淀物还在生成，由于沉淀物的粘着使溶液交换器的性能直线下降，在机组工作时易引起喷淋系统的喷嘴堵塞，并且由于沉淀物的影响，溶液泵的轴承容易磨损，随着磨损的增大，电机将无法运转。因此，应采取的措施是2 一3 年在机组停机保养时，把溶液抽到储液罐中，对整个机组内部进行清理洗涤，以去除沉淀物，机组清洗最好使用蒸馏水，若没有蒸馏水，也可用软化水代替。每年机组运行后停机做维修保养，可用工具清洗法，用水枪或和尼龙刷对传热管的表壁进行冲刷，同时，清除管壁的铁锈。

  为使制冷机组工作在最佳工况状态，降低能耗，一定要保证冷却塔的正常运行。具体工作标准：冷却塔电机、各传动部件、布水器的转动无噪音，转动灵活，布水器布水均匀，填料无明显结垢和绿藻，冷却水供、回水平衡，无明显的飘水情况。夏季制冷时，每天启动冷却泵后，应对冷却塔进行一次外观检查。每年开机前，对冷却塔进行认真的清洗，清洗塔内的污垢及滋生的青苔。对于冷却塔的填料，在不同的使用环境下，随着使用时间的增加，会出现不同程度的老化、脆裂，可视真实的情况，4 一6 年更换一次。

  各种工作记录表填写认真，数据准确可靠。具体工作标准：燃料消耗记录准确，每班分开记录，以便对比找到最佳运作时的状态，达到节能减耗。各种运行记录准确无误，整洁，字迹清晰，以便比对分析机组的运作时的状态，保证设备的正常运行。

  在运行记录表中，运行日记是最重要的部分。操作人员应每隔Zjl 、时记录检查结果，并与规定的极限值加以比较，使之不超过极限值(如有可能，应把极限值打印在运行日记上，以便比较)。运行日记就是机组运行的工作卡片，若发生事故，运行日记便是查明事故原因的有力依据。运行日记的具体制定，应参照制造厂家的使用说明书。

  水系统每2 一3 年进行一次化学洗涤，进一步清除系统内的锈蚀及粘附在表壁上的污垢。同时使表面金属处于活化状态。随后，在水中投加高浓度的缓蚀阻垢剂，使金属表面迅速生成一种化学保护膜，以阻止介质对设备的侵蚀，从而起到缓蚀阻垢的作用，并且使清洗的活化金属表面钝化，为日常处理打下良好的基础。日常处理的工作，应当培训操作人员进行包括定期加药和简单的分析监测，以维持水中药剂的浓度，保持保护膜的完整性，并起到稳定的缓蚀阻垢的作用。

  机房内干净整洁，消防物品摆放整齐：机房内照明良好，门窗干净透明：与机组运行无关的任何物品、工具不得随意放置，各种机器设备无尘土。

  冷却系统是澳化锉直燃机组在制冷期内的重要设备，它不仅必然的联系到制冷效果的好坏，对保证机组能否正常运行起到至关重要的作用，而且对公共环境卫生也会产生重大影响。

  (一)每三个月对冷却水水质进行一次嗜肺军团菌检测，察觉缺陷除应立即消毒外，还应按《 空调系统突发事件应急预案》处理。

  (二)夏季制冷前对冷却塔及冷却水系统来进行彻底的清洗(不少于两次)，并做消毒处理。

  (四)夏季制冷期间每月不少于两次对冷却水水质进行一般项目的检测，包括：1 、水质的电导率、酸碱性指标及钙、镁离子含量，并根据结果调整阻垢剂。

  (五)夏季制冷期间根据天气的变化及蒸发量的变化随时调整杀菌灭藻剂的注入量。

  (六)冬季供暖前对冷却塔及管线进行一次冲洗，在确认冲洗干净后对机组的吸收器、冷凝器、机房内的冷却水管路进行湿保处理，并注入缓蚀阻垢剂。

  (七)冬季供暖前的所有工作完成后，把冷却水补水管中的水排空，以免冬季将管路冻裂。

  (九)夏季制冷期间每天起动冷却泵后，对冷却塔的运作情况进行一次外观检查，风扇电机及传动系统有无异声，转速是不是正常。有布水器的冷却塔要观察其布水是否均匀，回水口是否通畅，齿轮转动的风扇，查看齿轮箱有无漏油。皮带转动的风扇，检查松紧度及有无丢转情况，出现一些明显的异常问题应及时解决。

  3、对皮带传动的冷却塔必须对皮带进行认线)皮带的松紧度是不是正常，并进行调整。

  (1)应察看齿轮油颜色，有无污染。如有问题应查明污染原因，排除后更换新油。

  (2)观察油箱中的油位是否在2 / 3 处，如不够，应查明是否有漏油，排除原因后补油。

  电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力比较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、核心问题处理时的旁站管理，显得很重要。

  20**年，笔者参与一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，修东西的人在检测几组电压数据后立即提出故障点是PLC控制板，要求更换。一个专用PLC控制板报价三千多元，公司是不是该出这部分钱?由于全程参与了维保人员的检验测试过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点并不全是PLC控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致没办法打到开关所致。对开关安装的地方进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。

  在对笔者所处大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这一个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不有腐蚀性;2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一段时间内解决了光膜膜片的颤动，又能反复使用。

  在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

  笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价，我方不能接受，立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换，两人一天即能完成。在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。

  物业电梯设备管理作为物业设备管理中很重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特定种类设备种类非常之多，做好电梯特定种类设备的维保管理工作，相信也会对其他特定种类设备维保管理工作带来有益启发和帮助。

  1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系统设备正常运行。

  5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作做监督、指导。

  9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对中央空调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。

  11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行全方位检查及监督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。

  12、工程部维修工负责提供空调主机以外的设备维修工作，修东西的人接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行，维修完成后在“工程部班工作日志”中做相应记录。